Hotelinvestmentmarkt Österreich: Vorsichtiger Optimismus in der Assetklasse "Hotels" spürbar
Wien. Die vergangenen zwei Jahre der Covid-Pandemie gingen auch am österreichischen Hotelimmobilienmarkt nicht spurlos vorüber. Doch welche Auswirkungen hatte die Krise auf Käuferprofile und bevorzugte Investmentprodukte? Christie & Co hat sich diesem Thema angenommen und Herausforderungen aber auch Chancen für den österreichischen Hotelimmobilienmarkt in einem mehrseitigen Report zusammengefasst.
Nachdem es mit Beginn der Pandemie 2020 beinahe zum Stillstand am österreichischen Hotelimmobilienmarkt kam, war im Jahr 2021 bereits deutlich mehr Bewegung zu spüren. Im ersten Halbjahr wechselten Hotelimmobilien im Wert von über 110 Millionen Euro den Eigentümer. Am Ende konnte das Transaktionsjahr 2021 ein Gesamtvolumen von etwa 400 Millionen Euro verbuchen.
Die Stadthotellerie wurde deutlich härter von der Covid-Pandemie getroffen, weshalb viele Investoren ihr Augenmerk verstärkt auf Ferienregionen legten. Das wurde auch bei den erfolgreich durchgeführten Transaktionen im vergangenen Jahr sichtbar. So konnte beispielsweise das „Grüne Baum Hotel“ in Ehrwald (Tirol, 45 Zimmer) an einen deutschen Immobilienunternehmer verkauft, und das Sporthotel Fontana in Fieberbrunn (Tirol, 125 Zimmer) an den deutschen Entwickler Auszeit AG veräußert werden. Christie & Co begleitete beide Transaktionen exklusiv. Nichtsdestotrotz kam es auch in der Stadthotellerie zu einigen namhaften Transaktionen. Die Schiehser Hotels erweiterten ihr Portfolio um das Hotel ibis Styles Wien Messer Prater (Wien, 102 Zimmer), und die Liechtensteinische Landesbank übernahm das MEININGER Hotel Wien Downtown Franz (Wien, 131 Zimmer) von der CA Immobilien AG. Bei letzterem war Christie & Co ebenfalls unterstützend für den Verkäufer tätig.
Mit Blick auf die aktiven Käufer, fällt auch eine Verschiebung innerhalb der Investorenprofile auf. Während institutionelle Investoren, die Hotels bisher als langfristig sichere Anlage gesehen haben, 2019 noch deutlich über 50% des Transaktionsvolumens ausmachten, sank deren Anteil 2020/21 auf etwa 20% zurück. Das ist unter anderem auf die Unsicherheiten am Hotelmarkt zurückzuführen. Eine fast schon gegensätzliche Veränderung (von 21% auf 52%) zeigten hingegen Immobilienunternehmen. Value-Add und Umnutzungsmöglichkeiten waren 2020/21 ausschlaggebende und wichtige Kriterien bei Ankaufsprozessen.
Aber auch die Käuferherkunft zeigt deutliche Verschiebungen innerhalb der Investorenkreise. Waren asiatische Investoren vor der Pandemie noch gleichauf mit österreichischen Käufern (jeweils knapp über 30%), fielen diese 2020/21 auf einen kaum erkennbaren Prozentsatz zurück. Das ist nicht zuletzt auf Reiserestriktionen und lokale Betriebsschließungen zurückzuführen. Österreichische Investoren traten zwar schon vor der Pandemie als eine der aktivsten Käufergruppen auf, gemessen am Investitionsvolumen wuchs deren Anteil 2020/21 nun sogar auf fast 70%. Deutsche Investoren wiederum waren in den vergangenen 2 Jahren ähnlich aktiv wie noch 2019.
Zusammengefasst lässt sich also festhalten, dass die Pandemie zu einer deutlichen Verschiebung auf mehreren Ebenen geführt hat. Auch im Hinblick auf die Vertragsart konnten Veränderungen beobachtet werden. Waren es vor der Pandemie noch überwiegend Hotels mit langfristigen Pachtverträgen, die veräußert wurden, lagen 2020/21 vor allem betreiberfreie Immobilien im Fokus der Investoren. Das kann einerseits mit dem Potential zu Neupositionierung und Umnutzung erklärt werden, andererseits wurden auch viele privat geführte Hotels ohne Betreiber veräußert. Nicht zuletzt aufgrund des veränderten Reiseverhaltens der Touristen kam es auch zu einer Umschichtung innerhalb der bevorzugten Hotelkategorien. So gewannen vor allem Midscale-Produkte in den vergangenen 2 Jahren mehr an Beliebtheit und hielten mit einem Drittel genauso viel Anteil am Gesamttransaktionsvolumen wie Upscale-Produkte, welche 2019 noch knapp 50% verzeichneten.
„Die letzten 2 Jahre waren für die gesamte Hotellerie eine Herausforderung, Investoren mussten ihre Suchprofile an die veränderten Bedingungen anpassen. Im Jahr 2019 war Wien noch der nachgefragteste Hotelmarkt Österreichs, und nun verlagerte sich der Fokus klar weg von der Stadthotellerie und hin zu Ferienregionen. Auch hinsichtlich des bevorzugten Investmentprodukts kam es zu spannenden Veränderungen,“ kommentiert Melanie Waraschitz, Consultant Investment & Letting.
„Trotz all der Schwierigkeiten sind wir überzeugt, dass die Krise auch Chancen und Möglichkeiten für die Branche hervorgebracht hat. Einerseits findet eine Marktbereinigung statt, gleichzeitig bringen neue Player frischen Wind auf den Hotelmarkt. Insgesamt ist ein positiver Trend erkennbar, und es ist davon auszugehen, dass sich die Erholung auch 2022 fortsetzt und wir uns auf einige Transaktionen freuen können,“ ergänzt Simon Kronberger, Director Austria & CEE.
