Hotelmarkt Deutschland: Top Performance, neue Marken

Berlin. Anlässlich des diesjährigen International Hotel Investment Forum in Berlin präsentierte Christie & Co einen Überblick über den deutschen Hotelmarkt, in dem die sechs Top-Städte – Berlin, München, Frankfurt/Main, Hamburg, Köln und Düsseldorf – näher beleuchtet wurden. Als Grundlage für die Analyse der Hotelimmobilienberater dienten unter anderem Performancedaten von STR. Aus dem Bericht geht hervor, dass sich die Performance der einzelnen Märkte zwar unterschiedlich entwickelte, die deutsche Hotellerie insgesamt bei Übernachtungen jedoch ein neues Rekordhoch verzeichnete und der RevPAR (Zimmererlös) um 3,4 Prozent über dem BIP-Gesamtwachstum lag.

„Wir untersuchen nun seit vielen Jahren die deutschen Schlüsselmärkte und es zeigt sich, dass sie sich trotz der globalen wirtschaftlichen und politischen Turbulenzen gut behaupten können. Dies bietet Betreibern und Investoren eine zuverlässige Basis”, sagt Kay Constanze Strobl, Director and Head of Advisory & Valuation Services bei Christie & Co in Deutschland.

Laut Christie & Co haben die positiven Performancekennzahlen des deutschen Marktes das Interesse vieler internationaler Hotelgruppen, darunter New Century, Premier Inn, Moxy, Max Brown, Toyoko Inn, Hyatt House und Guldsmeden geweckt. „Dabei haben nicht nur neue Ketten ihren Markteintritt vollzogen, sondern auch bereits etablierte Unternehmen neue Marken in ihre Portfolios aufgenommen, um den Anforderungen der Generation Y und Z zu entsprechen“, weiß Strobl. Dazu gehören beispielsweise Urban Loft Accommodations, JO&JOE, Ninety Nine Hotels, me and all, Soulmade, MOOONS, NYX, LYF, H.Hostels, Hyperion und Loginn by Achat. Zudem gewinnen so genannte „Soft Brands” wie Tapestry by Hilton und The Unbound Collection by Hyatt an Bedeutung. 

Lukas Hochedlinger, Managing Director Germany, Austria & CEE bei Christie & Co, ergänzt: „Die Attraktivität des Marktes zeigt sich auch darin, dass die deutschen Player in letzter Zeit beliebte Übernahmekandidaten sind. So hat beispielsweise AccorHotels 30 Prozent an 25hours oder Rezidor 49 Prozent an Prizeotel übernommen, die Centro Hotel Group hat Günnewig Hotels erworben. Weitere Beispiele sind die Akquisition von A&O Hotels and Hostels durch TPG, von Welcome Hotels durch Terra Firma und sleepNsmile Hotels durch Novum.”

Die deutsche Hauptstadt Berlin ist für ihr starkes Wachstum des Hotelangebots bekannt, bleibt aber trotz voller Pipeline immer noch ein attraktiver Standort. Während die Zahl der Hotels und Hotels garni seit 2011 um 4,5 Prozent sowie die Zahl der Betten um insgesamt 14,3 Prozent zulegen konnte, waren es bei Ankünften und Übernachtungen 24,6 Prozent bzw. 35,8 Prozent. Somit machte sich bei Auslastung und durchschnittlicher Zimmerrate (ADR) ein Aufwärtstrend bemerkbar, der zu einem RevPAR von 74 Euro führte. Dies ist zwar im Vergleich zu den anderen im Bericht analysierten Städten der niedrigste RevPAR, doch konnte Berlin die zweithöchste Auslastung verzeichnen. „Zudem ist den Zahlen für 2016 eine weitere Zunahme des RevPAR zu entnehmen. Einerseits werden mehr als 30 Hotelprojekte das lokale Angebot künftig um rund 8.300 Zimmer erweitern, andererseits ist unter anderem durch den neuen Flughafen von einer stärkeren Nachfrage auszugehen“, so Strobl.

Der Hotelmarkt in München ist für Geschäfts- und Freizeitreisende gleichermaßen attraktiv und weist in den letzten fünf Jahren ein positives Leistungswachstum auf. 2016 verzeichnete die bayerische Landeshauptstadt seit 2009 erstmals wieder einen Rückgang der Auslastung, die in weiterer Folge eine leichte Abschwächung des RevPAR mit sich brachte. Mit über 45 Hotelprojekten und Erweiterungsplänen in der Pipeline sollen 8.100 Zimmer zusätzlich auf den Markt kommen. Dieser Angebotszuwachs wird sich unter Umständen noch weiter auf die Performance auswirken. „Gleichwohl konnte München seine Stellung als Stadt mit der höchsten Zimmerrate (134 Euro) und dem höchsten RevPAR (102 Euro) behaupten und wird auch weiterhin einer der attraktivsten Hotelmärkte Deutschlands bleiben“, ist sich Kay Strobl sicher.

Da Frankfurt/Main Deutschlands Finanzhauptstadt ist, überrascht es nicht, dass der Hotelmarkt von Geschäftsreisenden dominiert wird: Über 70 Prozent der Besucher fallen in dieses Segment sowie in den Bereich Kongress- und Tagungsgäste. Während sich alle Performancekennzahlen (KPIs) in den vergangenen fünf Jahren gut entwickelten und die Auslastungsraten 2016 auf stabilem Niveau blieben, gingen die Zimmerraten zurück – mit negativen Auswirkungen auf den RevPAR. „Dieser Trend ist eine Folge der massiven Ausweitung des Angebots in Frankfurt, wovon die gesamte Bandbreite an 1- bis 5-Sterne-Hotels erfasst wurde“, erklärt Strobl. Derzeit befinden sich 25 Hotelprojekte mit rund 6.100 Zimmern in der Pipeline. „Der großflächige Ausbau des Messegeländes der Stadt soll neben einer möglichen Abwanderung von Finanzexperten von London nach Frankfurt nach dem Brexit zu einem weiteren Nachfragewachstum führen“, so Strobl weiter.

Der Hotelmarkt in Hamburg hat sich in den letzten fünf Jahren zu einem Standort mit höchster Dynamik in Deutschland entwickelt und wird seine Erfolgsgeschichte trotz der gut gefüllten Pipeline mit 50 Hotelprojekten und ihren künftig insgesamt zusätzlichen 9.800 Hotelzimmern auf dem lokalen Markt fortschreiben. Als Handelszentrum und beliebtes Ziel für Städtereisen verzeichnet Hamburg ein ausgeglichenes Verhältnis zwischen Freizeit- und Geschäftsgästen. Bei Ankünften und Übernachtungen wurden seit 2011 anhaltend hohe Zuwächse registriert. Die Zahlen für 2016 belegen, dass Hamburg mit der deutschlandweit höchsten Auslastung von 80 Prozent und einem starken Anstieg der Zimmerraten die gefragteste Städtedestination des Landes ist. Mit dem geplanten Ausbau des Congress Center Hamburg und dem neuen Stadtquartier HafenCity soll das Wachstum noch weiter angekurbelt werden.

Nach den Rekordergebnissen des Jahres 2015 verzeichnete der Hotelmarkt in Köln 2016 aufgrund gesunkener Auslastungsraten einen geringfügigen Rückgang beim RevPAR. „Der Grund dafür könnte im Imageverlust wegen der Vorfälle in der Silvesternacht 2015/2016 und einem ungünstigeren Messekalender liegen, der für die Metropole am Rhein von großer Bedeutung ist“, vermutet Strobl. Trotz des starken Tourismusmarktes der Stadt werden faktisch mehr als 70 Prozent der Nachfrage von Geschäftsreisenden generiert. Angesichts der für 2017 geplanten Fachmessen sollte sich die Performance dieses Jahr verbessern, zumal ungerade Jahre traditionell stärker als gerade Jahre sind.

Der Hotelmarkt in Düsseldorf hat 2016 mit dem stärksten Wachstum der Performancekennzahlen unter allen untersuchten Städten neue Rekorde verbucht, was eine RevPAR-Steigerung um 17,0 Prozent gegenüber dem Vorjahr bewirkte. Ähnlich wie in Köln stammen 70 Prozent aller Übernachtungen in Düsseldorf von Geschäftsreisenden. Damit erklärt sich auch der Rekord im Vorjahr, als die Hauptstadt Nordrhein-Westfalens Veranstaltungsort großer Messen, u.a. der drupa und K, war. Aufgrund dieser Volatilität wird für 2017 von einem Rückgang der KPIs ausgegangen.