Hotelmarkt Salzburg: Starke Performanceentwicklung aufgrund geringem Angebotswachstum
Salzburg. Als viertgrößte Stadt Österreichs ist Salzburg für die Region nicht nur wirtschaftlich von Relevanz, sondern mit seiner zum UNESCO-Weltkulturerbe zählenden Altstadt sowie den weltweit bekannten Festspielen auch eine bedeutende Kulturstätte. Die neueste Analyse des Hotelimmobilien-spezialisten Christie & Co beleuchtet die aktuellen Veränderungen in der Nachfrage sowie die Besonderheiten, auch mit Blick auf das zukünftige Hotelangebot in der Stadt an der Salzach.
„Salzburg boomt! Die touristische Anziehungskraft ist ungebrochen, sodass die Mozartstadt von einem Rekord zum nächsten jagt“, erklärt Ricky Bichel, Consultant Advisory & Valuations bei Christie & Co. Die zahlreichen Attraktionen wie beispielsweise das Geburtshaus Mozarts, die Getreidegasse oder das vielseitige Angebot an Kultur und Kunst bescherten der Stadt im Jahr 2018 rund 1,6 Mio. Ankünfte mit 2,8 Mio. Nächtigungen in Hotels. Dies entspricht durchschnittlich ca. 18 Übernachtungen pro Einwohner – ein in der DACH-Städtehotellerie unübertroffener Wert. Zum Vergleich, München verbuchte im vergangenen Jahr ca. 10 Nächtigungen je Einwohner, während Wien auf lediglich 8 kam. Über die vergangenen 5 Jahre entwickelte sich die Nachfrage durchgängig positiv. Die Anzahl der Ankünfte wuchs um insgesamt rund 23%, während die Nächtigungen um ca. 20% anstiegen, was in einer leichten Verkürzung der durchschnittlichen Aufenthaltsdauer resultierte (1,69 Tage in 2018).
Der Anteil ausländischer Nächtigungen wuchs stetig auf zuletzt rund 77%. Während Deutschland und die Vereinigten Staaten mit ca. 26% bzw. 11% aller ausländischen Nächtigungen nach wie vor die wichtigsten internationalen Quellmärkte darstellen, rücken insbesondere asiatische Nationen vor. So belegt China mittlerweile den 4. Platz, während Taiwan den größten prozentualen Anstieg verbuchte (+16,2% ggü. 2017) und nun auf Platz 9 rangiert.
Salzburg weist ein für freizeittouristische Städte typisches Saisonalitätsmuster, mit Nachfragespitzen während der Sommermonate sowie im Dezember, auf. Die Höchststände im Sommer werden mitunter durch die Salzburger Festspiele generiert, die seit 1920 jedes Jahr im Juli und August stattfinden und über 250 Tsd. kaufkraftstarke und kulturinteressierte Gäste anziehen. Darüber hinaus zeichnen sich die traditionellen Christkindlmärkte für die verlgeichsweise hohe Dezembernachfrage verantwortlich.
Das Angebotswachstum der vergangenen 5 Jahre fiel deutlich geringer aus. So stieg die Zahl der geöffneten Hotels von 121 Hotels im Jahr 2014 auf 123 im Jahr 2018 (+1,7%). Gleichzeitig wuchs das Bettenangebot um über 1.300 Betten bzw. um über 11%. Der stärkere Anstieg des Bettenangebots deutet auf eine Konsolidierung zu überdurchschnittlich großen Hotels hin und wäre sogar noch stärker spürbar, würden in Salzburg auch Beherbergungsgroßbetriebe bewilligt werden.
„Die Bewilligungspraxis in Salzburg verhindert nicht nur ein unkontrolliertes Wachstum des Hotelmarktes, sondern wirkt sich zudem positiv auf die Performance der bestehenden Hotels aus. Starkes Nachfragewachstum bei begrenztem Angebotszuwachs ist ein wahres Schlaraffenland für Hoteliers“, verrät Bichel. Dies zeigt sich in der gänzlich positiven Entwicklung der letzten Jahre. So wuchs die Auslastung über die letzten 5 Jahre um rund 8 Prozentpunkte auf starke 79%, während die Rate einen Zuwachs von rund 10% ggü. 2014 verbuchte. Folglich stieg der RevPAR sowohl raten- als auch auslastungsgetrieben auf rund 81 € an, was einer absoluten Veränderung von ca. 22% entspricht.
Trotz der ausgezeichneten Aussichten besteht die Salzburger Hotelpipeline derzeit aus lediglich 2 Projekten. Aktuell im Bau befindet sich das Hyperion Hotel im denkmalgeschützten Palais Faber, welches bis Ende 2020 fertiggestellt werden soll. Weiters ist ein Budget-Hotel unweit des Messezentrums mit 92 Zimmern geplant, welches im Juli 2019 genehmigt wurde. Eine planmäßige Realisierung beider Projekte würde zu einer Erweiterung des aktuellen Bettenangebotes um 3% führen. „Die Frage ist nicht ob, sondern wann internationale Marken das immense Potential der Mozartstadt erkennen und einen Weg finden ihre Flaggen in der Stadt an der Salzach zu hissen“, so Bichel abschließend.
Die ausführliche Studie können Sie hier herunterladen.
