Hotelmarktvergleich Dresden vs. Leipzig: Elbflorenz gegen Klein-Paris
Mit seiner Lage an der tschechischen sowie polnischen Grenze gilt Sachsen als Tor zu Osteuropa. Doch nicht nur das macht laut Christie & Co die Hotelmärkte in Dresden und Leipzig für Investoren interessant. Auch der wirtschaftliche Aufschwung sowie eine verstärkte touristische Nachfrage und die Ausrichtung einer Vielzahl von Messen und Kongressen rücken die Sachsenmetropolen immer stärker in den Fokus. Für den Hotelimmobilienspezialisten Grund genug, nach den Hotelmärkten Köln und Düsseldorf auch die zwei größten Städte Sachsens unter die Lupe zu nehmen.
„Auch wenn Leipzig derzeit im Aufwind ist, so zeigt sich Dresden gesamtwirtschaftlich nach wie vor stärker“, weiß Kay Constanze Strobl, Head of Advisory & Valuation Services Germany bei Christie & Co und Autorin der Studie. Zwar hat Leipzig die sächsische Landeshauptstadt bei der Bevölkerungsanzahl mittlerweile überholt; dennoch erfreut sich Dresden einer niedrigeren Arbeitslosenquote und eines höheren verfügbaren Einkommens pro Kopf.
Dresden führt beim Hotelangebot, Leipzig will aufholen
Mit insgesamt 20.048 Betten in 108 Betrieben gegenüber 12.766 Betten in 68 Betrieben hat Dresden auch beim Hotelangebot die Nase vorn. „Über die letzten fünf Jahre betrachtet fällt auf, dass die Anzahl der Hotels in Dresden rückläufig war, während die Anzahl der Betten gestiegen ist. Und auch in Leipzig hat die Anzahl der Betten wesentlich stärker zugenommen als die der Betriebe. Diese Entwicklung lässt einen Trend zu größeren Hotels erkennen“, erklärt Patrik Hug, Consultant Advisory & Valuation bei Christie & Co und Co-Autor der Studie. In punkto Angebotswachstum bietet Leipzig der sächsischen Landeshauptstadt derzeit allerdings ordentlich Paroli. Dieses Jahr sind bereits einige neue Hotels auf den Markt gekommen, elf weitere befinden sich im Bau oder in der Planungsphase, die das Angebot um insgesamt 1.983 Zimmer erweitern sollen. Zum Vergleich: In Dresden sind es nur sechs Hotels mit 969 Zimmern.
Chance für Economy-Hotels – Accor Platzhirsch unter den Marken
Laut DEHOGA sind in Dresden aktuell 46 Prozent und in Leipzig 51 Prozent der Hotels offiziell nach Sternen klassifiziert. In beiden Städten machen dabei 3- und 4-Sterne-Hotels den Löwenanteil aus. Während in Dresden mehr Hotels im oberen Segment zu finden sind als in Leipzig, ist die Anzahl an Betrieben im Economy-Segment in beiden Städten mit jeweils nur drei Betrieben identisch. „Hier besteht definitiv noch Potential, das ja offensichtlich schon erkannt wurde. Denn alle neuen Hotelprojekte sind in der Economy-Kategorie angesiedelt“, sagt Strobl. Insgesamt sind in beiden Sachsenmetropolen knapp drei Viertel der Hotels markengebunden. Mit einem Marktanteil von 21 Prozent führt in Dresden Accor die Rangliste der Hotelketten an, auf Platz zwei landet IHG mit acht Prozent. In Leipzig sind hingegen mit 13 Prozent Marriott & Starwood die Sieger, gefolgt von Accor mit 11 Prozent. „Der Mix der größten Kettenhotels ist in beiden Städten relativ unterschiedlich. Dies ist darauf zurückzuführen, dass Dresden von einer anderen Gästestruktur mit unterschiedlichem Reisemotiv geprägt ist als Leipzig“, erläutert Hug. Im Vergleich zu manch westdeutschen Hotelmärkten schneiden die beiden sächsischen Städte allerdings im Ranking der umsatzstärksten Hotels Deutschlands der Allgemeinen Hotel- und Gastronomiezeitung eher schlecht ab: Nur vier Hotels in Dresden und eines in Leipzig haben es auf die Rangliste geschafft. „Dieser geringe Anteil hängt vor allem mit den niedrigen Zimmerraten in den neuen Bundesländern zusammen“, so Strobl. Die Starwood-Marke The Westin ist jedoch in beiden Städten unter den Siegern.
Nachfrageplus in beiden Städten
Sowohl in Dresden als auch in Leipzig hat die touristische Nachfrage nach Hotels und Hotels garni in den letzten fünf Jahren zugenommen. Dabei verbuchen die Ankünfte in Dresden einen stärkeren Anstieg als die Übernachtungszahlen, was laut Christie & Co darauf schließen lässt, dass sich die durchschnittliche Aufenthaltsdauer der Gäste verkürzt hat. In Leipzig ist es hingegen umgekehrt. „Insgesamt verbringen Gäste zwar nach wie vor mehr Zeit in Dresden als in Leipzig. Das Interesse an Leipzig steigt aber stetig“, erklärt Strobl. In absoluten Zahlen bleibt aber Dresden 2015 mit 1,9 Millionen Ankünften – gegenüber 1,4 Millionen in Leipzig – sowie 3,9 Millionen Übernachtungen – im Vergleich zu 2,5 Millionen in Leipzig – der Gewinner. Insgesamt kommt der Großteil der Nachfrage aus dem Inland – 80 Prozent in Dresden und 85 Prozent in Leipzig. In beiden Städten stehen die USA bei den ausländischen Quellmärkten an der Spitze, Platz 2 belegt in Dresden die Schweiz, in Leipzig das Vereinigte Königreich.
Performance in Dresden 2016 eher negativ
Laut STR Global folgten zwischen 2011 und 2015 alle Performancekennzahlen –sowohl für Dresden als auch Leipzig – einem Aufwärtstrend. Die Prognosen für 2016 sehen jedoch unterschiedlich aus. 2015 konnte Dresden noch trotz eines leichten Rückgangs der Auslastungsraten eine Steigerung der Zimmerrate und des RevPAR verbuchen, im Juli 2016 brachen jedoch alle Performancekennzahlen ein. „Dresden leidet derzeit unter einem starken Imageverlust aufgrund der Pegida-Demonstrationen. An Montagen registrieren Dresdner Hoteliers mittlerweile sogar 50 Prozent weniger Buchungen. Zusätzlich stellt die neuerliche Bettensteuer die Hoteliers vor schwere Herausforderungen“, betont Hug. Leipzigs Zukunftsaussichten sind hingegen rosiger. Hinkten die Performancekennzahlen denen der Landeshauptstadt 2011 noch hinterher, hat Leipzig Dresden 2015 bereits übertroffen. „Basierend auf den auflaufenden Zahlen für August 2016 und der verstärkten Nachfrage aus dem Business- und MICE-Segment ist in Leipzig zukünftig von einer hervorragenden Hotelmarktperformance auszugehen“, stellt Strobl abschließend fest.
